Krav knyttet til mangler og avvik i entreprenørens leveranse er blant de vanligste tvistetemaene i entrepriseretten.Som oftest består uenigheten i:

  • om det foreligger en mangel eller et avvik,
  • om avviket skyldes et forhold som entreprenøren har risikoen for,
  • om entreprenøren har rett og plikt til å utbedre mangelen,
  • hvilken utbedringsmetode som skal benyttes,
  • hvilke andre rettigheter byggherre har som følge av forholdet.
Mangelsvurderingen i totalentrepriser

Totalentreprise kjennetegnes ved at totalentreprenøren i all hovedsak har ansvar for prosjekteringen og all utførelse. En sentral trekk ved totalentreprise, som har stor betydningen for mangelsvurderingen, er at totalentreprenøren som det klare utgangspunktet har et funksjonsansvar. I korte trekk innebærer dette at entreprenøren er ansvarlig for at leveransen er lovlig og egnet; kontraktsgjenstanden skal oppfylle krav i lover og forskrifter, den skal være i samsvar med byggherrens funksjonsbeskrivelse og fungere som forutsatt og i henhold til byggherrens formål.

Et illustrerende eksempel på dette er dommen i LH-2016-96291, om leveranse av råbygg i stål og betong for et boligblokkprosjekt. Entreprenøren krevde tilleggsvederlag for en rekke ytelser som var nødvendig for at bygget skulle oppfylle krav i TEK-10. I tilbudsinnbydelsen stod det blant annet at:

“Alle detaljer er ikke beskrevet i denne funksjonsbeskrivelsen, den tar kun for seg overordnede krav og spesifikasjoner. Det påhviler tilbyder å påse at han har med seg alle nødvendige komponenter for en komplett leveranse som tilfredsstiller TEK 10 i sin pris.”

Entreprenøren mente at disse ytelsene ikke var omfattet av leveransespesifikasjonen, som inneholdt et spesifisert mengdeoppsett og sa at “eventuelle øvrige arbeider kommer i tillegg”. UE fikk ikke medhold i sitt krav, og domstolens uttalelse sier noe om entreprenøren ansvar i en totalentreprise:

“I den rettslige vurderingen tar lagmannsretten utgangspunkt i at entreprenørene er bedt om å gi tilbud på en totalentreprise for betong- og stålarbeider, dette med grunnlag i en funksjonsbeskrivelse hvor overordnede krav og spesifikasjoner framgikk. Det var også NS 8407 om totalentreprise som ble valgt som kontraktsform. TB kan ikke høres med at det likevel er inngått en kontrakt som i ett og alt skal styres av et mengdeoppsett med vedlegg fra leverandører. TBs prinsipale anførsel om at alt som ikke framgår av mengdeoppsettet, faller utenfor kontrakten, kan derfor ikke føre fram. En slik synsvinkel vil etter lagmannsrettens syn bryte med systemet i NS 8407 om forholdet mellom kravene i funksjonsbeskrivelsen og valgte løsninger i totalentreprenørens tilbud.”

Du finner LH-2016-96291 her. (PDF, 13MB)

Av totalentreprisekontrakter følger som regel en rekke funksjonskrav. Det motsatte av funksjonskrav er spesifikke krav.

Et eksempel fra rettspraksis som illustrerer forskjellen mellom funksjonskrav og spesifikke krav er LE-2023-151768. I denne saken var det i konkurransegrunnlaget beskrevet masseutskifting ned til 3 meters dybde, men etter kontraktsinngåelse ble det avklart at masseutskifting til en dybde på 1,6 meter var tilstrekkelig. Spørsmålet var om beskrivelsen i konkurransegrunnlaget var et spesifikt krav (og at reduksjonen fra 3 til 1,6 meter innebar en negativ endring), eller om beskrivelsen kun ga uttrykk for et krav om at entreprenøren skulle foreta masseutskifting for å unngå setninger (og at vederlaget dersom ikke skulle nedjusteres). Domstolen kom til at det var tale om et funksjonskrav.

Du finner LE-2023-151768 her. (PDF, 4MB)

Mangelsvurderingen i utførelsesentreprise

I utførelsesentrepriser er det klare utgangspunktet at funksjonsansvaret ikke er overført til entreprenøren, og at det derfor er byggherren som har ansvaret og risikoen for at de beskrevne løsningene gir det resultatet byggherre ønsker. I kontrakten vil det i stor grad være beskrevet spesifikke krav til løsning. Av denne grunn blir utførelsesentreprise også omtalt som beskrevet entreprise.

Lagmannsretten har i LA-2019-175329 gitt følgende beskrivelse av entreprenørens overordnede ansvar i en utførelsesentreprise:

«Utgangspunktet for vurderingen av hva som må anses å være en mangel, er derfor primært om det leverte avviker fra det som er avtalt mellom partene etter alminnelige entrepriserettslige prinsipper. Primært må kravene til ytelsen fastlegges ut fra det som er angitt i kontrakten og ut fra de tolkningsdata som knytter seg til denne. I denne saken inneholder verken tilbudsgrunnlaget eller kontrakten noen nærmere angivelsene av kvalitetskravene til betongleveransen. I mangel av andre holdepunkter må det da legges til grunn at ytelsen skal tilfredsstille de fagmessige krav som gjaldt på det tidspunktet arbeidet ble utført» 

Dersom kontraktsgjenstanden (ofte bygget) viser seg å ikke være egnet til det formålet eller for øvrig dekke det behovet byggherren har, vil entreprenøren være fri for ansvar så lenge han har utført de arbeidene som er beskrevet i kontrakten og i samsvar med de fagmessige kravene som gjelder.

Konsekvensen av dette, er at mangelsvurderingene i utførelsesentrepriser som regel er konkrete, og at uenigheten knytter seg til:

  1. De konkrete, faktiske forhold, f.eks. om en lekkasje skyldes feil utførelse eller feilprosjektering, og/eller
  2. Om hvilke konkrete krav kontrakten stiller til entreprenørens leveranse.
  3. Om entreprenørens ytelse er fagmessig

Når det gjelder spørsmål B), så er dette et rent juridisk spørsmål som må løses gjennom kontraktstolkning. Når det gjelder fastleggelsen av hva som ligger i «fagmessig krav» (spørsmål C) vil det være naturlig å se til faglige normer som for eksempel detaljblad fra Byggforsk eller NS 3420.

Utbedring/retting av mangelen

Når en mangel foreligger er utgangspunktet at entreprenøren har rett og plikt til å utbedre. At entreprenøren har plikt til å utbedre innebærer at byggherren kan kreve at entreprenøren utbedrer en mangel, og fremmer erstatningskrav eller prisavslagskrav dersom dette ikke skjer. At entreprenøren har rett til å utbedre innebærer at byggherren i utgangspunktet ikke kan kreve erstatning eller prisavslag før entreprenøren har hatt muligheten til å utbedre.

Etter NS-kontraktene skal byggherre sette en «rimelig frist» for entreprenøren til å utbedre. Det er først dersom entreprenøren ikke har foretatt utbedring innen den fastsatte, at byggherre kan sette utbedringsarbeidet bort til annet firma og kreve erstatning fra entreprenøren for kostnadene ved utbedringen. Erstatningskravet vil være begrenset av at utbedringen må skje på en rimelig og forsvarlig måte.

I forbrukerentreprise har entreprenøren krav på å rette mangelen så lenge det kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren, og forbrukeren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg arbeidet. Forbrukeren har også krav på at utbedring må skje «innen rimelig tid» etter at forbrukeren har gjort mangelen gjeldende og det er gjort mulig for entreprenøren å utbedre.

Ofte oppstår det også uenighet knyttet til utbedringsmetoden entreprenøren tilbyr. Entreprenørens utbedringsansvar innebærer at kontraktsgjenstandens skal settes i den stand byggherre kan kreve etter kontrakten. Hva som vil være en akseptabel utbedringsmetode avhenger da blant annet av hvordan kravet i kontrakten er utformet, særlig om det er et funksjonskrav eller et spesifikt krav. Det vil derfor være en konkret vurdering hvilken utbedringsmetode byggherre har krav på. 

Prisavslag

Byggherres krav på prisavslag er aktuelt dersom partene avtaler dette i stedet for utbedring, eller dersom utbedring vil være uforholdsmessig kostbart for entreprenøren.

Hvordan prisavslaget skal beregnes avhenger av om det er forbrukerentreprise eller næringsentreprise.  I næringsentreprise skal prisavslaget settes på grunnlag av den reduksjon av byggets eller anleggets verdi som mangelen representerer, men det skal minimum svare til den besparelsen entreprenøren har oppnådd ved den kontaktstridige utførelsen. I forbrukerentreprise er den klare hovedregelen at prisavslaget skal tilsvare kostnadene forbrukeren har med å få mangelen rettet.

Erstatning

Erstatning er noe som eventuelt kommer i tillegg til andre misligholdsbeføyelser, typisk erstatning for andre kostnader enn utbedringskostnadene. Etter NS-kontraktene kan det dreie seg om to ulike erstatningsposter.

For det første kan det dreie seg om erstatning for utbedring av skade på deler av bygget/anlegget som ligger utenfor kontrakten. Entreprenøren kan i så fall holdes ansvarlig for dette dersom mangelen skyldes uaktsomhet hos entreprenøren.

For det andre kan det dreie seg om erstatning for økonomisk tap som ikke dekkes av bestemmelsene om utbedring og prisavslag. Slikt økonomisk tap kan for eksempel være tapte leieinntekter for byggherre eller krav som sideentreprenører har reist mot byggherre som følge av mangelen. For at entreprenøren skal kunne holdes erstatningsansvarlig for dette må forholdet skyldes forsett eller grov uaktsomhet hos entreprenøren. Det økonomiske tapet som kreves erstattet må også være en adekvat og påregnelig konsekvens av mangelen.

Reklamasjon

Byggherre kan tape sitt mangelskrav dersom han ikke reklamerer i tide og på rett måte.  Etter NS-kontraktene kan reglene om reklamasjon i grove trekk deles inn i tre:

  1. Reklamasjon ved overtakelsen: For det første kan byggherre tape sitt mangelskrav dersom han ikke senest ved overtakelsesforretningens avslutning reklamerer over mangler som han har eller burde oppdaget ved gjennomføringen av overtakelsesforretningen eller ved kontroll av dokumentene entreprenøren har oversendt.
  2. Relativ reklamasjonsfrist: For det andre kan byggherren tape sitt mangelskrav dersom han ikke reklamerer “uten ugrunnet opphold” (NS 8405/8415) eller “innen rimelig tid” (NS 8407/8417) etter at den aktuelle mangelen ble eller burde blitt oppdaget. Dette gjelder mangler som ikke er av en slik karakter at de burde blitt oppdaget på overtakelsesforretningen (“skjulte mangler”).
  3. Absolutt reklamasjonsfrist: For det tredje vil byggherren uansett tape sitt mangelskrav dersom det ikke er fremsatt en reklamasjon innen 5 år regnet fra overtakelsesdatoen.

Den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år, blir av entreprenører ofte feilaktig oppfattet som en garantitid. Dette er ikke riktig, og det er viktig å være klar over at byggherren kan ha mistet sin rett til å fremme mangelskrav mot entreprenøren lenge før den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år.

I tillegg til den absolutte reklamasjonsfristen, kan også foreldelsesreglene etter foreldelsesloven danne en formell, ytre tidsmessig grense for når et mangelskrav kan fremsettes.