På denne siden finner du en enkel oversikt over, og innføring, i varslingsreglene i næringsentreprise. Nederst på siden finner du også mal for varslingsskjema.

NS-kontraktene oppstiller en rekke varslingsregler og frister. Rettspraksis har også lagt til grunn at varslingsplikten følger av den ulovfestede lojalitetsplikten, og partene er derfor underlagt en varslingsplikt uavhengig av NS-kontakten.

Kjennskap til varslingsreglene er viktig fordi unnlatt, forsinket eller mangelfull varsling, kan ha som konsekvens at entreprenørens riktige og rettmessige krav kan gå tapt på formalistisk grunnlag. Og motsatt at byggherrens (eller hovedentreprenørens) ellers rettmessige innsigelser mot entreprenørens krav, kan bortfalle på formalistisk grunnlag.

En oversikt over aktuelle situasjoner hvor varslingsregler spiller en viktig rolle, er:

  • Varsling om endringer (ved irregulære endringsordre)
  • Varsling om krav på vederlagsjustering
  • Nøytralt varsel om krav på fristforlengelse (nøytralt varsel)
  • Spesifisert varsel om krav på fristforlengelse
  • Varsel om feil/svakheter i prosjekteringen, når det er avtalt at entreprenøren skal overta risikoen for denne
  • Varsel om feil/svakheter/ufullstendigheter i byggherrens ytelser
  • Varsel om defensiv forsering ved uberettiget avslag på krav om fristforlengelse
  • Særskilte varsel om vederlagjustering knyttet til rigg og drift eller plunder og heft
  • Reklamasjoner

Kort om varslingsreglene

Overordnet om varslingsreglene i NS-kontraktene, kan en si at reglene i NS 8405/8415 og NS 8407/8417 stort sett er sammenfallende, mens det i NS 8406 er langt mindre strenge varslingsregler.

NS-kontraktene oppstiller også egne søksmålsfrister, som du kan lese mer om i artikkelen "Fellende frister i entreprisekontrakter - hva må du passe på?" (krever innlogging på medlemsnett)

Regler om hvordan varsling skal skje, og hvem varselet skal sendes til, kan ofte følge av den enkelte kontrakt. På generelt grunnlag gjelder det ofte et krav om skriftlighet. Kravet til skriftlighet vil som den klare hovedregel være oppfylt ved bruk av fastsatte varslingsskjema, e-post eller ved at varselet inntas i referat fra byggemøte. Imidlertid er det viktig å huske at den konkrete kontrakten kan inneholde reguleringer som avviker fra disse generelle utgangspunktene.

De to vanligste fristen i NS-kontraktene og i lovverket er “uten ugrunnet opphold” og “innen rimelig tid”. Hva som ligger i dette er ikke mulig å fastsette på forhånd, men beror på en rekke forhold. Vurderingen vil blant annet bero på partenes profesjonalitet, partenes praksis og kompleksiteten av det aktuelle forholdet. Som et generelt utgangspunkt kan en legge til grunn at “uten ugrunnet opphold” normalt kan være et par dager. Mens når det gjelder hva som anses som “innen rimelig tid” i næringsentreprise, vil normalt 1-2 uker anses som innenfor fristen. I forbrukerentreprise har 2-3 måneder også blitt ansett som «innen rimelig tid».

Konsekvensen av unnlatt eller for sen varsling

Varslingsreglene kan deles inn i tre ulike kategorier etter hvilken konsekvens unnlatt eller for sen varsling har:

  • Preklusive frister: Dersom man oversitter en preklusiv frist er konsekvensen at man taper et krav som i utgangspunktet var rettmessig. Eksempler på krav med preklusive frister er varsling av krav om endringsordre, nøytrale varsler om krav om fristforlengelse eller vederlagsjustering. At en frist er preklusiv, må i utgangspunktet fremgå av den aktuelle kontraktsbestemmelsen. 
  • Mildt preklusive frister: Dersom man oversitter en mildt preklusiv frist er konsekvensen at kravet reduseres holdt opp mot hva entreprenøren ellers kunne hatt et rettmessig krav på. Eksempler på krav med mildt preklusive frister er spesifisert krav om fristforlengelse, og spesifisert krav om vederlagsjustering (i utførelsesentrepriser). Dersom entreprenøren oversitter fristen for å fremsette spesifisert krav om fristforlengelse/vederlagsjustering, har ikke entreprenøren krav på mer enn det byggherre «måtte forstå» at forholdene ville medføre. At oversittelse av fristen skal ha en slik mildt preklusiv virkning, må fremgå av ordlyden til den aktuelle kontraktsbestemmelsen.
  • Ikkepreklusive frister: Hvis ikke annet fremgår av ordlyden til den aktuelle kontraktsbestemmelsen, er fristen ikke preklusiv og vil dermed ha mer karakter av å være en ordensbestemmelse. Dette vil imidlertid ikke bety at oversittelse av fristen ikke vil ha noen konsekvenser. Oversittelse av frister vil kunne anses som et kontraktsbrudd som medfører erstatningsansvar. Eksempel på en ikke preklusiv frist er entreprenørens plikt til å varsle om svikt i byggherrens medvirkning etter NS 8405 pkt. 21.1, for eksempel hvis entreprenøren oppdager prosjekteringsfeil. Hvis entreprenøren ikke varsler byggherre, risikerer entreprenøren å bli holdt ansvarlig for de kostnadene som kunne vært unngått dersom han hadde varslet rettidig.
     

Særskilt varsel av plunder og heft/rigg og drift

Etter varslingsreglene i NS-kontraktene skal entreprenøren både varsle om krav om fristforlengelse og vederlagsjustering. For eventuelle økte utgifter til rigg og drift og/eller plunder og heft, stilles det videre krav om at dette må varsles særskilt etter NS 8405 pkt. 25. 3 andre ledd og NS 8407 pkt. 34.1.3. Vi anbefaler derfor at entreprenøren sender eget nøytralt varsel om økte utgifter til rigg og drift og /eller plunder og heft, og at det nøytrale varselet deretter følges opp med spesifisering av kravet så snart entreprenøren har beregningsgrunnlaget for de økte kostnadene. I de tilfeller hvor kravene oppstår over tid, bør spesifisering av kravet også løpende oppdateres og sendes til oppdragsgiver.

På medlemsnett: tilgang til varslingsskjema